REITs在基建领域的应用，给市场开启了令人振奋的局面。以长租公寓为代表的不动产跃跃欲试。然而，缺乏产品分类的统一行业标准，导致资本对住房租赁企业难以形成快速准确的判断，造成行业融资难。iOR财经新闻网

10月21日，ICCRA住房租赁产业研究院在“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”上发布《中国租赁住房分类标准研究报告》（以下简称“报告”），梳理对比美、德、日不同的分类导向，结合中国租赁市场实际构建了“租赁住房产品分类5P模型”，用于中国租赁住房产品分类标准的制定。iOR财经新闻网

所谓租赁住房产品分类5P模型，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence）。ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示，企业则可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。iOR财经新闻网

根据“租赁住房产品分类5P模型”框架，中国租赁住房划分为服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等七类产品。对于不同类型的产品线来说，影响净营运利润的指标可以拆解为租金收入坪效、总收入坪效、续约率、人房比。iOR财经新闻网

报告分析，高端公寓在租金坪效或总收入坪效方面均表现出色，宿舍型公寓租金坪效及总收入坪效优于青年公寓和租赁式社区，租赁式社区在租金坪效维度略高于青年公寓。租赁式社区-家庭型和生活方式型公寓的非租金收入占比均20%左右，租赁式社区-青年型和青年公寓-紧凑型的非租金收入占比在15%左右，主要来源于为满足青年租客的个性化需求而提供的多元化服务，如宠物服务收入等。iOR财经新闻网

“人房比”直接影响项目人力成本，相较之下，高端公寓人房比指标最低，宿舍型公寓由于管理模式更为标准化，因此人房比指标最高；具有规模优势的租赁式社区人房比指标略高于青年公寓。“续约率”直接影响项目获客成本，服务企业客源为主的产品续约率最高，租赁式社区-家庭型在客源结构方面更为多样，且年龄跨度更大，相比青年公寓和社区产品，通常租客稳定性更好。iOR财经新闻网

“每一种产品适合的发展路径和未来的适应性不同，不同产品对于未来需要协调的资源不同。”赵然举例称，尽管宿舍型公寓立体坪效高，但该产品偏向toB端，须有专业化的管理能力，且并非所有城市物业都可以进行相应改造，因此不是每个企业都适合涉足宿舍型公寓。iOR财经新闻网

通过对租赁住房行业约60个规模型品牌分布在38个城市的2800个项目，65.9万间房间的分析研究。报告指出，中国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。iOR财经新闻网

值得关注的是，当前供需层面仍然存在“户型错配、价格错配、位置错配”问题。加快发展小户型、低租金、有利于职住平衡的保障性租赁住房成为当务之急。报告认为，从政策支持层面上看，未来青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等以新市民和青年人为主要客群的产品将成为企业在产品线规划的主要发力点。综合考虑影响资产估值的要素、影响发展潜力的要素，发展适宜性的优先级排序依次为：青年公寓 > 租赁式社区 > 宿舍型公寓 > 高端公寓。iOR财经新闻网