房企生存大变局：“三道红线”重塑行业规则
2021-01-05 14:03:10 来源: 财经新闻网
原标题：房企生存大变局：“三道红线”重塑行业规则
2020年，房企经历了重重考验。从上半年“集体抗疫”到下半年的“三道红线”，危机感、紧迫感在行业间蔓延，促销跑量、保卫现金流、多措并举降负债，成为企业自保求生的集体动作。
特殊市场环境下，我国房地产市场超预期修复，展现出作为国民经济“压舱石”的强大韧性。但同时，一些风险因素已经显现：规模房企负增长、行业利润率下行、融资规则重塑，2021年房企面临的局势并不轻松。
“疫情对行业和房企的影响是短期的，而‘三道红线’的影响更为长期和深远，将推动行业逻辑变革加速进行。”贝壳研究院认为，融资新规将激活行业新逻辑，土地、金融红利的浪潮褪去，管理红利时代已经到来。
高速飞奔多年后，我国房地产行业即将逐步降速，走向控风险、规范化的发展道路；而房企则要以更快的周转速度、更稳健的发展战略、更多元精准的投资能力，应对时代新浪潮下的机遇与挑战。
房地产行业大变局
波诡云谲的2020年已是过去式，但其对我国房地产行业的影响仍未消退。
12月29日，贝壳研究院发布《数字化居住：2021年新居住展望》年报，报告显示，2020年房地产市场保持住较高韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。
此番复苏来得并不容易。为缓解销售压力，年初开发商纷纷转战“线上”，一些头部房企还推出低成本锁定房源、底价保障、转售奖励以及固定期限无理由退房等政策，进入“全民包销”阶段。
“房企通过这种方式，锁定了未来两个月的渠道资源，很大地提升了业绩。第一家吃螃蟹的企业得到了非常丰厚的收益，销售额增速达20%以上。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。
经过一年鏖战，多数房企守住阵地，顺利达成年度业绩目标；但是，至少有8家已公布年度销售目标的房企，截至年末未能达标，其中不乏销售规模千亿以上的大中型房企，一些企业甚至出现“负增长”现象。
同时，尽管去年国内外融资成本明显下降，房企发债首次突破万亿规模，但仍有房企陷入危机边缘。“如果自身健康度较差、现金流较紧张，即便采取‘壮士断腕’的策略，依然扛不过这道风险。”潘浩认为。
可以看到，随着行业天花板临近，房企“黑马”频出的时代，已经一去不复返。报告显示，去年我国新房交易规模增速进一步放缓，增速同比回落2.3个百分点，为近三年以来同期最低值。
销售变局之外，2020年8月住建部与央行约谈12家重点房企，“三道红线”融资新规流出，成为房地产行业的颠覆性事件。“对房企而言，重要的并非是否踩线，而是有息负债的增长率不能超标。”潘浩认为。
报告显示，截至2020上半年，完全不踩线的房企只有6家，其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。与此同时，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，行业偿债压力骤升。
为符合监管要求，房企端正在积极应对，通过多种渠道和方式改善自身财务结构，且已取得阶段性成果，未来主动“降档”的房企将逐步增多。但从目前债券规模看，房企债务增速高峰至少还要维持3~5年。
不过，从长远看，融资新规与房企实际经营现状充分结合，做到“一企一策”、“因企施策”精准调控，未来或将逐渐扩大适用范围，作为房地产行业长效机制的重要方向，开启行业逻辑变革的新时代。
管理红利时代来临
调整负债指标、符合监管要求，是当下房企发展的阶段性目标。
贝壳研究院认为，融资新规广泛适用后，房企融资将呈现结构性变化，主要体现在房企更有意愿用长债替换短债、用低息债替换高息债、用标准债替换非标债等，从而持续优化财务结构，提升抗风险等级。
但整体来看，随着金融监管不断升级，中期境内金融环境呈趋紧预期，境外债市也因疫情保持较高不确定预期，未来房企债券融资难度将不断升级，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
加杠杆撬动规模走不通，房企发展的底层逻辑随之发生变化。贝壳研究院认为，融资新规将进一步打破房企对高杠杆、高周转扩张的路径依赖，过往土地红利、金融红利的浪潮褪去，管理红利时代已经到来。
“高周转的特征之一是，高杠杆、高周转、扩规模。”潘浩称，目前行业非但没有慢下来，反而需要更快，譬如有国企项目7月份拿地，9月份已经有案名，很快进入营销筹备阶段，全行业都有明显的加速趋势。
行业利润空间下行，也需要房企加强资金的使用效率。报告显示，2020年中期70家典型百强房企毛利率均值29.4%，较2019年同期降低5.1个百分点，其中44家房企上半年“增收不增利”，房地产行业的利润高点早已过去。
在此之下，房企提升盈利的有效方法便是“压缩开发周期”，卖得越快利润越高，向管理要红利；同时，房企将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕，将有限的资金投入更优质的项目。
据贝壳研究院统计，今年前10月，房企土储“囤粮最多”和“花费最高”的TOP10城市中，武汉、苏州、杭州、广州以及南京重复出现在两个榜单中。房企土储聚焦一、二线城市，将加大重点城市的竞争激烈程度。
“从‘高周转’到‘快周转’，加强资金的利用效率将是行业的重要趋势，也是‘管理红利’时代的重要要求。”潘浩认为，未来，“管理红利型”房企能更快适应行业规则，随着行业集中度加速提升，留给房企弯道超车的空间也将越来越窄。
多元转型“十字路口”
“三道红线”对房企发展的影响不止于此，未来的增长空间在哪里、如何平衡规模与风险、如何协调多元业务占比，房企已经来到十字路口。
过去一年，分拆物业公司上市，成为房企多元化发展的集体动作。据贝壳研究院统计，截至12月11日，包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已超百家，其中A股、H股上市物管企业44家。
与房企地产板块上市过程中存在二次、三次递表的艰难不同，房企分拆物业上市的速度不断加快，比如恒大物业仅用106天，就走完了上市前期流程。在潘浩看来，物业拆分上市的动作，是房企最成功的多元化尝试。
资料显示，房企用近两年的时间基本完成“去地产化”，物管企业也纷纷加入“去物业化”的行列。“物业公司能否出现更快的成长，取决于能不能在母公司拓展自己的增长空间。”潘浩认为，房地产行业的变化，才刚刚开始。
随着融资规则、行业发展逻辑改变，房企也来到多元化转型的关键期。贝壳研究院认为，中期房地产行业发展仍需要依靠开发经营的模式，房企多元业务“远水不解近渴”的现状，促使房企回归基本盘意愿上升。
目前，我国常住人口城镇化率为60%，已进入到增速放缓的中后期，人口主要是在城市之间流动。但在都市圈、城市群发展战略下，资本、人口等发展要素将向核心城市群集中，房地产开发业务仍具有较长的发展时间。
“在强化内生能力的同时，房企需把握未来的转型关键期，持续布局多元化业务板块，结合国家十四五发展战略与自身发展战略，以科技为支持工具，重点关注健康养老、人工智能与租赁业务等板块。”贝壳研究院称。
（文章来源：第一财经）