南昌楼市新变化：“中签指标”生意不好做了 一些项目亏本在卖
2019-10-31 13:56:11 来源: 财经新闻网
原标题：南昌楼市新变化：“中签指标”生意不好做了，一些项目亏本在卖
南昌的楼市已经连涨了19个月。
截至10月21日，国家统计局公布今年9月全国70城数据显示，南昌房价继续在上涨，且无论是新建商品住宅价格还是二手房价格的涨幅均稍有扩大。
这已是19个月连涨。
在此之前，南昌房地产调控措施已经不断加码，为市场降温。至少疯抢新房的势头已经被遏制。
10月的市场有一些变化，据当地房产中介反映，南昌现在的一些项目已然是不挣钱甚至是亏本在卖了。
“三限”政策念起紧箍咒，“出售中签指标”的生意不好做了
从2017年开始，南昌先后推出了《关于市区“限房价、竞地价”商品住宅项目销售管理(试行)的通知》和《关于市区“三限房”优先满足本市户籍无自有住房的成年居民销售的操作办法》，正式提出要在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施，统称“三限”，并分别对商品房市场的开发企业和本市户籍成年市民购房进行了政策规范。
政策要求开发企业对外销售“三限房”时，其销售价格整体均价不得高于土地出让时约定的限制房价，单套住宅销售价格实行明码标价、一套一标制度，不得有在标价之外加价销售、收取任何未予标明的费用、捆绑销售等违规行为；户籍在市区无自有住房的成年市民限购一套房；开发商不得采取打包销售、集体购房等方式销售，不得自留。
简而言之，若土拍地块有标明“限房价，竞地价”，那么建成后的住宅销售价格只能按地块限制的金额来。
江西同策研究院指出，2017年9月出台“三限房”政策之后，出让的住宅用地基本为限价地块。
严格限价之时，南昌“三限房”新房价格确实被死死摁住。9月30日至10月10日期间，在“南昌市三限优先房申购登记平台”进行预售的房源项目有4个，分别是艾溪湖北路的雍湖景畔中心、东湖区龙沙锦园、西湖区文悦府和青云谱区新悦府，毛坯限价后价格分别为11000元/㎡、14100元/㎡、12500元/㎡和11900元/㎡，均低于周边未限价楼盘价格。
以均价14100元/㎡的龙沙锦园为例，据江西同致房价评估披露的信息显示，龙沙锦园周边在售的楼盘有江湾豪庭，均价为18000元/㎡左右，二手房有天奥经纬府邸，均价16000元/㎡左右。
“三限房”政策下的新房价格低于周边未限价楼盘，激励着人们抢购新盘，并缘此出现了很多通过出售摇号指标牟利的投机者。为此，2019年8月9日，南昌市房管局又发布了《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》，要求开发企业取得《商品房预售许可证》后2日内，将楼市信息公示于南昌房地产信息网站、市房管局微信公众号以及销售现场，申购人则通过扫描“三限房申购”登记平台网址二维码式来登记申购。同时，该《通知》指出，房源确定后人员不得更名和更改房源，以此管控“三限房”销售中出现的“出售中签指标”的现象。
华润万象城·悦府(下称“万象城”)正是首批受到“新情况”管控的楼盘之一，632套房源却有29916人报名申购，中签率仅为2.1%。
中环地产的江先生告诉《中国经济周刊》记者：万象城带装修的均价17000元/㎡，而万象城周边不限价楼盘都是均价20000/㎡左右的毛坯，导致很多人带着投资的心态去摇号申购，可能一家人就有五六个跑去摇号的，希望中签以后再卖掉指标赚一笔。但是，8月9日的新政策以后，这种操作方式就不行了，很多人就把指标退掉了。当8月27日认购结束钟声敲响，万象城632名中签人员中，有207位选择放弃中房指标，并且在经过十多天的轮候替补选房后，截至9月12日，仍有42套房源剩余。
当地媒体报道，万象城之后摇号的几个楼盘，其中不乏百强房企的重点项目，但都未再出现申报溢出的盛况，相反，大多数盘的摇号申报数量都刚刚达到当期房源的一半左右。
“其实真正想买房的人没有那么多。”江先生说，在他接触的客户当中，大约刚需占50%，投资的占25%，置换的占25%，现在投资的基本没有了，那50%刚需有一部分仍在观望。
南昌房价数据依然坚挺，但有些项目开始亏本卖
据国家统计局10月21日发布的2019年9月份70房价数据显示，9月南昌新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，截至9月，2019年新建商品住宅房价累计涨幅4.07%。二手房价格指数涨幅扩大0.1个百分点，指数环比上涨0.2%，截至9月，2019年二手住宅累计涨幅1.4%。
如前所述，这是连涨19个月后的结果。
“但从短期看，在没有新的利好利空政策出台的前提下，南昌房价整体还将保持稳中有升态势。”某房地产项目总经理张先生对《中国经济周刊》记者说。
整体数据显示，南昌房地产市场依旧坚挺，但并非每个楼盘都赚得盆满钵满。
江先生透露，南昌现在的一些项目已然是不挣钱甚至是亏本在卖了，比如朝阳洲板块的名城紫金轩，2017年5月地价最高峰时以13820元/㎡拍的地，加上建筑成本、园林营销推广费用、开发商财务费用、精装费用，总成本可能要到18000元/㎡，但它现在的价格就是18000元/㎡左右，楼层差一点的16000元/㎡也在卖。
据房信网公开的信息，9月份参与摇号的多个三限房楼盘的数据让人感觉“凉凉”。“新力水投锦瑶府”196套房源申购人数35人，“阳光城丽景湾”36套房源申购人数9人，“阳光城文悦府”116套房源申购人数仅5人。“美的新力公园天下”推出228套房源，截至10月10日，第二次的公开摇号报名，仅3人申购，创南昌最低申购率。
一个新的现象折射出市场的微妙变化。南昌房地产特约评论员林渊表示，自己很多8月份在谈或已经议定的项目推广活动都被告知要暂时搁置，等甲方重新调整营销策略后再商议推广排期和推文思路，甚至有两家企业中秋节要做临时推广的项目决定暂停营销。
对此，某房地产项目总经理张先生称，8月份的“三限房”销售新政出台后，开发商的营销方式也从常规的自由蓄客调整为房管局网上申购，导致“三限房”楼盘开发商营销自主权减少，体现在营销推广上就会显得低调保守。
而从供销比例看，南昌的地产市场或悄然转折。深圳市国策房地产土地估价有限公司的报告称，南昌楼市2017年-2019上半年整体供销比分别为0.72、0.96、1.06，从2017、2018的供不应求转变为2019上半年的供销平衡，略有过剩。这对南昌今后的房价走势必将带来较大影响。