“毛利高达75.53亿元，较2017年同期增长44.5%；毛利率为38.5%，较2018年同期上升约5%个点；核心盈利25.79亿元，较2017年同期增长35.2%，但年度利润却较去年同期下降接近15%，只有36.47亿元。”
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 宝龙地产3月22日公布的2018年业绩报告，让人吃惊。因为，在毛利大幅增长的情况下，公司利润却出现了大幅下滑。而造成大幅下降的重要原因，是公司的融资成本净额在上一年度大幅增加，由2017年的未足5.73亿元，增加至去年地的13.77亿元，增幅达到140.31%。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 然而，蹊跷的是宝龙地产的债务，却没有融资成本增加那么多。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 根据业绩公告，宝龙地产2018年度借款总额仅较2017年度增加38.2%，且实际利率仅由2017年的6.29%升至6.48%。但公司扣除资本化利息的融资成本，却较2017年增长了140.31%。这使投资者不能不担心宝龙地产的盈利，未来都会被高利贷所蚕食。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 真相：高利贷+
外汇借款汇兑损失
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 尽管，宝龙地产品牌总经理藏伟对和讯房产就公司融资成本的相关问题询问未作理会，但是2018年业绩报告却非常诚实地告诉了投资者其中的真相。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 在最近一两年时间，有一种贷款让人深恶痛绝，很直露骨。这种贷款名叫高利贷。和嫌贫爱富的
银行不同，提供高利贷的机构，最喜欢的就是没有能力及时还款的“穷人”，只要还款时间超过一两天，这些机构就会利滚利，罚息罚息，让借贷人卖房卖车，甚至卖儿卖女，才能还清借款。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 而在企业界，也有一种高利贷，这种高利贷叫“优先票据”。和需要抵押物，才能提供借款的
银行不同，优先票据并不需要提供抵押物，因此可以令公司可以获得多过自己财产的借款。这就相当于那种能让举重运动员，举起超过自身几倍重量的兴奋剂，往往可以让房企忘记自身的真实实力“超常发挥”。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 这种“兴奋剂”固然可以在短时间，让侏儒变成姚明，但却也有相当大的“毒副作用”。2008年，一批房地产企业正是大量使用“优先票据”，把净负债率推到远远超过自己体重的水平，最终在市场迅速降温下，差点死去。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 宝龙的融资成本飙升，就和公司大规模使用这种“兴奋剂”有关。2018年，尽管宝龙地产的优先票据，只是由2017年底的55.66亿元，增加至75.29亿元，增幅仅为35.27%。但为只增加了的这19.63亿元借款，且去年新增的优先票据借款，利率均在5—7%之间，但宝龙地产却花了比上一年多花了82.88%的利息，当年的借款成本达到5.34亿元。不仅仅是优先票据，宝龙地产的其他借贷成本也在增高。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 这就使得在公司的借贷规模仅增加38.2%，实际利率仅由2017年的6.29%升至6.48%。但公司利息总支出却增加了46.2%。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 如果仅仅只是因为借了高利贷，多花点利息也就算了。偏偏宝龙地产在去年还大量借入以美元或者港币结算的借款，因此产生的融资活动的汇率汇兑损失超过8亿元人民币。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 有如此高的利息记融资成本汇兑损失，毛利总额本栏就不算多的宝龙，自然经不起这样的折腾，盈利下滑在所难免。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 靠负债撬动规模
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 和很多排名50强以外，已经无法获得足够
银行贷款的中小房企不同，拥有大量商用物业宝龙地产还是可以从
银行借到钱的。业绩报告显示，公司2018年度从
银行获得的各类贷款规模在260亿元左右，而2017年度来自
银行的借款才不到160亿元。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 在能够大面积借到
银行贷款的情况下，宝龙地产还拼命增加借贷规模。原因只有一个，就是公司在去年增加了大量的土地储备和在开发物业面积。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 业绩公告显示，公司的在开发物业账面金额从2017年的103.45亿元，激增至323.5亿元。但追求高周转的宝龙，却没有能力像他们期望那样升级“369”开发模式(拿地后三个月开工，六个月开盘，九个月现金流回正)。尽管公司公布的销售金额增幅达到了96.5%，但和同期开发中物业规模的增长幅度相比，拿地当年开发、销售的速度依然不够块，最终导致了公司不得不在低利率的开发贷之外，再增加了若干外币借款。而且直接因为汇率波动产生了巨额的损失。
TKf财经新闻网TKf财经新闻网 对宝龙地产来说，如何在被房地产行业的大咖预测行业销售金额将较2018年两位数下滑的2019年，取得逆势销售暴增的业绩，将直接影响公司今年乃至未来若干年的盈利。如果无法合理控制负债，再像2018年那样出现逆行业趋势的净负债率大幅增长，即使营收和毛利增长再多，也会被新增的高利息贷款蚕食耗尽，甚至成为拖累公司发展的掣肘。
