杨泽轩：未来的商业绝不再是一堆水泥盒子的空洞堆砌
2018-12-17 16:01:46 来源: 财经新闻网
时光荏苒，中国不动产资管峰会已经办到第三届了。老时间---冬至前夕的12月20日，坐标北京。
一定要感恩资管峰会连续三届的发起方&主办方----万商俱乐部，每年秋风起的时候，泽轩就会带着万商的小伙伴，以及其他合作方一起给资管大会定调子。纯帮忙，搭人搭资源搭时间。
很多人都号称做公益，但在一个领域坚持13年做公益的人，也就只有杨泽轩了。很多人问过他，13年，加起来4700多天，周一到周五要工作，周六日飞到各地组织万商的各种讨论，也不赚钱，泽轩图什么呢？
他告诉我们，因为工作关系，他一直做商业和商业地产的战略研究，当初发起万商的目的还是为了自己的本职工作。但随着这份公益事业的深入，他发现很多人都需要与上下游、同行进行交流，链接产生的价值超乎想象。虽然辛苦，坚持坚持就过来了。
一晃，万商俱乐部已经走过13年了。分舵遍布全国，泽轩是先成就他人，后成就自己。他离开了服务多年的万达，以半创业的状态加入了新的组织。而万商则随着行业的变化不断的迭代。依然公益，充满爱心，不断的赋能每一个万商人。
哪怕是一件枯燥的事情，坚持13年，一定能大放异彩。
或许不久的将来，泽轩还有新的选择，但商业地产领域最牛的组织---万商俱乐部会走的更久远。
面对即将到来的至少3年的经济低潮期，面对商业不动产行业已经开始的并购整合和大资管时代，我们都需要思路的指引，来穿越迷茫！
睿和智库特别专访了杨泽轩，探寻其对商业市场发展的看法：
1、如何看待2018年的商业市场环境
从商业环境来讲，大环境在受到宏观形势影响下表现低迷。
一方面有些公司受到影响被迫裁员，另一方面企业效益下滑又会加剧不景气的商业环境。在这样的环境下，此时信心比黄金更重要。
但是换个角度，这样的商业环境对商业不动产行业来说未必是一件坏事。近些年，商业不动产的快速发展导致浑水摸鱼的现象层出不穷。商业环境现在所处的阶段恰恰考验企业的真正实力同时也是行业新一轮洗牌的阶段。在这个过程中，“取其精华、去其糟粕”的适者生存机制反而会使得行业内的优质者获得重新再生。环境越是不好，越是考验人的时候。因此，我认为对B端来讲，面对现在的环境未必是一个坏事。
综合来看，我觉得可能对C端来讲不是个好消息，而对B端或者对行业来讲可能是好事。
2。 对现有企业而言，在消费增速“放缓”的背景下，该如何深入理解宏观环境，进而选择一条合适的增长路径？
对商业不动产发展的道路来讲，进军中西部地区大有可为！
首先是为什么中西部会火？
因为它缺，从城市等级的发展来看显而易见。商业的发展存在一个波浪理论，即一线城市最先引领，然后向下扩散，低层级城市向更高等级城市学习。而对中西部来讲，这些年不管是何品牌，大家都不愿意去。中西部城市的商业在功课上是缺的，很多品牌、很多业态以及很多创新的东西都无法落地。通过实体店的模式，中西部很难消费到这些品牌。然而恰恰是互联网电商给他们这样一个创新的机会，使得他们消费一些在实体店接触不到的品牌。这一来给这些地区补了一个缺。
其次从选择城市发展的角度。对于从事商业不动产的投资者来说，随着经济的发展，这些所谓落后地区客群的消费能力也会达到中产水平。包括小镇青年，这些人都有相当大的消费欲望。另外，随着互联网的发展，这种客群不管是对消费的认知还是对品牌的认知，其实比早些年纯线下客群要好。在这个时候，一旦有机会，他们就会迸发出消费力。在中西部有很多的商业不动产企业开始落地投产，而且做一个火一个。
3、如何观察瑞幸咖啡这种商业现象？
瑞幸咖啡爆火的大前提是咖啡文化深入人心。
尤其是在一二线城市，咖啡消费已经相当普及。第一是它有这样的土壤，第二就是消费者，一个行业越成熟，消费细分就会越多。瑞幸咖啡代表了那类追求价格与快捷的人，星巴克可能代表着另外一类，有大家熟知的品牌又有环境。
所有的咖啡是带服务的，一杯从现场制作到服务员端到你面前的全过程中都包含了服务。未来的必然趋势——消费群分层现象，不同的咖啡会对应不同需求层次的顾客。
4。社交零售拼多多能否对消费者造成持续激励？
拼多多有以下几点：
一是淘宝升级所带来的真空地带，而拼多多适时出现填补这一空白。所以今天拼多多的火在于把握住了市场定位，与淘宝形成了很好的错位互补关系。
二是无论线上还是线下，永远有一批人，他们需要一个极便宜极廉价的场所和空间，即原来的小商品市场。不管是线上淘宝、拼多多，还是线下专业市场，他们一定是有生存土壤。可能再过十年，拼多多升级成现在的淘宝。但也可能有下一个或是另一个“拼多多”再来替代它。
三是拼多多比起早先的淘宝，优势在于随着中国制造时代的发展，出现了产能闲置的问题。而拼多多依靠当下发达的互联网，在整合闲置产业链和制造业空间上变得更有优势，在产能得到有机整合后就形成了很好的一块发展土壤。
站在另一个剖面去看，拼多多在一定程度上形成了类似于滴滴出租车司机和乘客之间的关系。原先制造业跟消费者之间基本不存在直接关系，拼多多的出现搭建了两者之间的平台。从这个角度来看，拼多多诞生的时代更好一些。
综上，这恐怕是拼多多应势而生后广受欢迎，尽管诟病很多依然蒸蒸日上的原因。至于拼多多推出的社交板块，只要拥有足够的流量，尽可能把顾客粘性做强，社交便可以实现。但到最后是否能够实现，拭目以待。
5。如何看待盒马等新零售行业对传统业态的冲击？
对新零售所达成的共识，其核心都是大数据，即围绕消费者重构产业链。
大数据下的新零售行业一定会对传统零售卖场形成威胁。尤其是对三公里商圈的年轻顾客造成很大的杀伤力。一旦这部分人去过一次、两次，感受到美好之后就形成了惰性。一方面不用把时间浪费在路上；另一方面喜欢什么买什么，快速上门，何乐而不为。
新零售对传统店铺带来改造是必然，但是未来生态关系的走向还有待进一步观察。
因为其中存在一定的生态错位关系，比如盒马到点停止营业后的消费需求如何满足。盒马顾客群体目前主要集中于年轻人，这种冲击所带来的影响会因在不同的群体而有所不同。未来新零售对其他业态的尤其是对出售同品类的商品传统业态，一方面会有影响，另一方面也会倒逼他们拥抱技术、谋求变革。
6。 资管逻辑分几派，怎样的运营才算价值运营？
与其说资管逻辑分几派，不如说商业不动产行业分几派。
第一种恒隆代表香港派，以持有物业为主。持有型物业需要通过长期持有获得收益，也叫租赁收益或经营收益。它背后的逻辑在于它们在香港本土拥有更低的资金成本，在实际长期持有时，因为不着急变现因此投资回报率是划算的。
第二种凯德、印力做融投管退全链条。它本身的逻辑在于一个退出市场，进退市场机制成熟。凯德在这种模式下做的得心应手，其背后是有机制在进行支撑。而对国内企业来说为什么就做不到？问题主要出在国内的退出机制上。
第三种以万达为代表国内许多民企的做法。主要是通过销售型物业，沉淀这种持有资产，并在这个过程中不断积累商业不动产进行长期的运营，最终获得资产价值的沉淀或进入上市公司的资产包或者打包卖出等。
第四种站在资管逻辑的角度来讲，商业不动产做到一定规模的时候，要把IP玩起来。就像国际酒店管理集团一样，当他们做到一定程度之后，就有自己的酒店管理公司IP，可以轻资产输出管理，这时候它的毛利率会高很多，比纯进行这种商业不动产链条的运作过程利润更高。
7。就商业而言，如何穿越L型的筑底调控期？
第一点，未来战略调整还是要思考大事，对企业来说就是要不要干商业不动产？
拿刚刚洗牌的逻辑来讲，首先你要清楚你是愿意做被洗的人，还是愿意做要洗别人的人。经历过前几次的经济危机，陆续有一些房地产企业在转型，在这一轮洗牌中应该确定自己企业做什么样的定位把握。
第二点，行业在这种经济形势不好的情况下， 是关注数量增长还是关注质量增长？
过去粗放式的经营，使得我们很少关注质量增长，只要从商家收租金就好。不交租金，就会想到给写字楼升级。过去我们的写字楼提供服务，商业对品牌商家服务多，但现实却是除了个别的一些企业，大多数企业没有服务只是收钱。
今天我们需要重新思考，我们的增长模式是靠数量，还是靠质量？是粗放还是精细化经营？我们跟商家的关系，到底是雨水关系，还是甲乙方关系？未来商业的模式应该怎么去发展？
第三，行业在发展的阶段中还面临着技术变革。如何去拥抱技术对企业的战略和策略调整很重要。
第四，大潮退去，泡沫就来了，经济形势不好使得一切回归本源。 商业不动产是什么？商业不动产是一堆水泥壳子做的空间，这个空间如何发挥价值，需要有好的内容、好的运营，需要我们思考！
（文章来源：乐居财经）
