一个沭阳民企的两难选择：合同中约定的土地又被乡政府卖给他人 我应该继续缴纳分期款吗？
2018-11-05 11:47:29 来源: 财经新闻网
虽然二审也输了，但沭阳龙福工贸有限公司经理臧兆建仍觉得自己比窦娥还冤。“茆圩乡政府一地二卖，违约在先，怎么最终是我违约了呢？”
11月1日一早，臧兆建就携带一大摞资料来到报社，他对经济导报记者表示：“我向新闻媒体反应这件事，只是希望媒体能将判决书及相关的合同、证据客观地摆出来，让大家当做一个经济案例看一下，别重蹈我的‘覆辙’”。
响应地方招商引资，远赴他乡投资建厂
臧兆建说，自己是江苏连云港东海县人，2011年11月，经朋友介绍，他和妻子来到宿迁市沭阳县茆圩乡投资办厂。当年11月18日，作为乡政府招商引资项目，他妻子(乙方)与茆圩乡政府(甲方)签署了《投资协议》，双方约定：本次招商引资项目为“沭阳龙福工贸有限公司”，产品为针织、服饰等，固定资产投资总额为1000万元，注册资金为200万元。
协议约定，甲方整体出让标准化厂房一栋面积6890平方米给乙方，出让金额为350万元。合同签订3日内乙方付厂房出让金50万元，仓房交付使用后乙方支付50万元，余款250万元待乙方正常生产后甲方协助乙方协调银行融资，融资到位后乙方一次性付清。
该协议还约定，茆圩乡政府在收到出让金100万元后，在3个月内为乙方办理土地使用证、房产证。而乙方固定资产投资额应保证达到协议投资额，首期固定资产投资不得低于1000万元。
2012年1月16日，臧兆建以其妻子名义按约定成立了沭阳龙福工贸有限公司，并向茆圩乡政府支付了100万元分期款。随后开始进驻厂区，投资建设运营。
2012年3月11日，龙福工贸通过招拍挂摘牌了厂房用地的使用权。
2015年1月14日，茆圩乡政府与龙福工贸又签订了《补充合同书》，双方约定：对乙方所欠的250万元，在甲方未能为该厂房办理房产证、土地证的情况下，乙方分期付款给甲方，2015年6月底前缴60万元，2015年12月底缴60万元，2016年6月底缴60万元，余款于2016年12月底前缴清，届时具体测算甲方应返还给乙方的税收奖励，用于冲顶部分欠款，多退少补。
茆圩乡政府在《补充合同书》中承诺，乙方按时缴纳前两期共120万元欠款前提下，一个月内为乙方办好厂房土地证和房产证。
土地被他人摘牌后，拒绝缴款被起诉
但补充合同签订后，龙福工贸并没有按约定分期支付款项。龙福工贸称不缴款的原因，在于2015年6月准备按补充合同约定缴纳首期60万元欠款时，发现沭阳县国土资源局已经于2014年11月6日通过招拍挂形式把合同中约定龙福工贸购买的土地，出让给其他自然人陈士军，而且公司信息中明确表示“该宗地双方已签订成交确认书，在30日内签订出让合同，相关事宜在合同中约定”。
臧兆建对经济导报记者表示，县国土资源局的公示表明，茆圩乡政府在与龙福工贸签订《补充合同书》之前2个月，在公司毫不知情的情况下，已经把公司厂房用地卖给了陈士军，明显属于一地两卖。而且在卖给陈士军之后，继续与龙福工贸签订《补充合同书》，约定把厂房用地转让给龙福工贸，这带有欺诈的性质。“在知道厂房用地已经卖给其他自然人的情况下，我不可能继续交钱给乡政府，否则拿什么来保障公司的权益？”
2016年8月15日，茆圩乡政府一纸诉状将龙福工贸告上沭阳县法院，要求解除二者之前签署的《投资协议》及《补充合同书》，并要求龙福工贸赔偿损失(房屋使用费用)每年27.56万元。主要理由有两点：一是龙福工贸没有按《补充合同书》如期支付余款，二是该公司的实际投资规模远低于合同约定规模，且长期处于停产状态。茆圩乡政府认为，龙福工贸已经构成根本违约，而且缺乏履约的诚意和实力。
2017年4月20日，沭阳县法院作出《民事判决书》，认定龙福工贸违约。判决双方解除合同，龙福工贸将厂房腾空还给乡政府，并从2012年1月22日起，每年支付茆圩乡政府17.225万元的租金损失。
对于2014年11月6日陈士军通过招拍摘牌厂房用地并确认成交有效一事。沭阳县法院认为，陈士军取得该地块土地使用权证的日期为2015年11月17日。陈士军向沭阳县法院表示，“我仅是乡政府的代表，土地及房产产权都属于茆圩乡政府。”
个人能代表政府持有土地证吗？
2017年9月22日，二审法院——宿迁市人民法院驳回了龙福工贸的上诉，维持了一审判决。在二审中，龙福工贸向宿迁市法院提交了南京公证处所做的公证书，保全了陈士军2014年11月6日土地摘牌及确认记录。宿迁市法院认可了该证书的真实性，但不认可其关联性。该院认为，公示不能等同于实际过户，陈士军的实际过户日期应为土地使用证的核发日期，即2015年11月17日。因此，判断茆圩乡政府是否存在违约行为，应以合同约定为准。陈士军2014年11月的土地摘牌及成交确认记录，尚不能证明茆圩乡政府存在违约行为。
宿迁市法院认为，《投资协议》与《补充合同书》中并没有约定案涉厂房下的土地使用权不可以先过户到他人名下，若龙福工贸按《补充合同书》的约定于2015年12月底之前交清剩余案涉厂房款250万元中的120万元，茆圩乡政府同样可以将案涉厂房下的土地使用权再过户到龙福工贸名下，即使龙福工贸担心茆圩乡政府不能按约过户到龙福工贸名下，龙福工贸行使不安抗辩权，也应依据《中华人民共和国合同法》第六十九的规定及时通知茆圩乡政府，但龙福工贸并未依据上述法律规定行使不安抗辩权。本案中在龙福工贸称2015年6月份已知道案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下，但在2016年6月份之前并未行使撤销权，该撤销权消灭。
臧兆建向经济导报出示了两份盖有茆圩乡政府公章的文件，其中一份是2015年1月14日的《证明》，上面写道龙福工贸土地租用期限为50年，租金为“0”。另一份是2013年3月13茆圩乡政府出具的《证明》，上面写道龙福工贸“固定资产1370万元，其中房屋建筑840万元，机器设备530万元”。
“我是通过摘牌程序买下的这片厂房土地，而且按约定支付了分期付款，当然不用缴纳租金了”，臧兆建说，但对于这两份茆圩乡政府盖章的《证明》，一二审法院均没有认定，也没有提及，这让自己很无语。
茆圩乡原主持签订《补充合同书》的一位不愿透露姓名的负责人对经济导报表示，当时自己仅是履行职务行为，龙福工贸一直不按合同缴纳款项，起诉该公司是为了保护国家资产不受损失，具体的细节判决书上说的很详细。
而最让臧兆建不解的是，个人竟然能代替乡政府持有土地使用权证？这是谁批准的？这本身是否属于违规违纪行为？
江苏省宿迁市中级人民法院
民事判决书
(2017)苏13民终2310号
上诉人(原审被告)：沭阳龙福工贸有限公司，住所地江苏省沭阳县茆圩乡工业集中区。
法定代表人：刘洁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧兆建，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨守伟，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沭阳县茆圩乡人民政府，住所地江苏省沭阳县茆圩乡茆圩新城。
法定代表人：冯健，该乡乡长。
委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人沭阳龙福工贸有限公司(以下简称龙福公司)因与被上诉人沭阳县茆圩乡人民政府(以下简称茆圩乡政府)买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院(2016)苏1322民初12121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭审理本案，并于2017年8月3日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人龙福公司的委托诉讼代理人臧兆建、杨守伟，被上诉人茆圩乡政府的委托诉讼代理人王晓婷到庭参加听证。本案现已审理终结。
龙福公司上诉请求：撤销原审判决，并将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且审理程序违法。一、2011年11月18日龙福公司与茆圩乡政府签订的《投资协议》合法有效，协议约定茆圩乡政府在收到案涉厂房出让金100万元后，应在3个月内为龙福公司办理相关土地使用证、房产证，而茆圩乡政府在收到案涉厂房出让金100万元后，迄今没有为龙福公司办理相关土地使用证、房产证，茆圩乡政府构成根本违约。原审法院以《中华人民共和国合同法》第167条的规定，以龙福公司没有支付足够的价款，认定茆圩乡政府可以解除合同，属于适用法律错误。二、2015年1月14日，龙福公司与茆圩乡政府签订的《补充合同书》应属无效，该合同是龙福公司在不知道茆圩乡政府已将案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下的情况下签订的，而且当时为了茆圩乡政府能给龙福公司出具资信证明以获得银行融资，龙福公司才不得已签订的补充合同书。三、原审法院审理程序违法，原审判决书中的事实查明部分，案外人陈士军出具的情况说明未经龙福公司质证。四、龙福公司不应赔偿茆圩乡政府，龙福公司并未给茆圩乡政府造成损失，茆圩乡政府一直没有为龙福公司办理相关土地使用证、房产证，茆圩乡政府存在明显过错，即使前期存在损失，也是茆圩乡政府自身原因造成，龙福公司即使承担损失，也应从2015年1月双方签订补充协议后开始计算。
被上诉人茆圩乡政府辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在审理程序违法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由在于：一、龙福公司与茆圩乡政府签订的《投资协议》以及《补充合同书》都是双方真实意思表示，均合法有效。《补充合同书》对之前《投资协议》中关于办理案涉土地使用证、房产证所需条件和办证时间进行了变更，根据《补充合同书》的规定，虽然龙福公司已向茆圩乡政府支付100万元，但龙福公司仍需对尚欠案涉厂房款250万元分期支付了120万之后，茆圩乡政府才需为龙福公司办理案涉土地使用证、房产证，龙福公司签订《补充合同书》至今未付剩余所欠案涉厂房款，龙福公司已经构成根本违约。二、原审法院审理程序不存在违法，案外人陈士军的情况说明仅是对案涉土地使用证权属的说明，该土地及土地上的房产权属于乡政府，陈士军仅代表乡政府进行摘牌，该事实并非原审争议焦点，故不存在程序违法。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。本案中，龙福公司未支付到期价款的金额为250万元，已超出全部价款的五分之一，茆圩乡政府可以要求解除合同，并且要求龙福公司支付案涉厂房使用费，参照同地段同类房屋租金计算房屋使用费，占用时间自房屋交付时间起算于法有据，应予支持。
茆圩乡政府向一审法院起诉请求：一、解除茆圩乡政府与龙福公司于2011年11月18日签订的《投资协议》及于2015年1月14日签订的《补充合同书》；二、龙福公司将位于茆圩乡工业区庙茆路西侧的厂房腾空返还给茆圩乡政府；三、龙福公司赔偿茆圩乡政府损失即房屋使用费(按照每年每平方米40元，乘以6890平方米，即每年275600元，从2011年11月18日起计算至厂房实际返还之日止)。
一审法院认定事实：2011年11月18日，茆圩乡政府(甲方)与刘洁(乙方)就乙方在沭阳县茆圩乡工业园区投资兴办工业项目事宜签订一份《投资协议》，协议约定：“一、项目名称：沭阳县龙福工贸有限公司，产品系列：针织、服饰等系列产品。二、固定资产投资总额：1000万元，注册资金200万元。三、项目用地面积及界址：项目位于茆圩工业区庙茆路西侧(以红线图为准)。四、甲方整体出让标准化厂房一栋面积6890平方米给乙方。出让金额共计人民币叁佰伍拾万元整(￥3500000元)。合同签订3日内乙方付厂房出让金50万元人民币，厂房交付使用后30日内乙方付厂房出让金50万元人民币，余款250万元人民币待乙方正常生产后甲方协助乙方协调银行融资，融资到位后乙方一次性付清(甲方负担200万元贷款一年利息)。五、甲方权利与义务：1。保证乙方依法在规定时限内享受甲方提供的招商引资优惠政策(具体见[2009]21号文)。2。为乙方提供可以正常生产经营的条件及营造优越的投资环境。3。甲方在收到出让金100万元后在3个月内为乙方办理土地使用证、房产证。4。……。六、乙方权利与义务：1、乙方依法按本合同规定享受甲方提供的税收地方留成部分的返还优惠和其他相关优惠政策。2。乙方固定资产投资额应保证达到协议投资额，首期固定资产投资不得低于1000万元。3。乙方在12月30日前做好在茆圩天赋学校院内的设备搬迁工作，并不得以在天赋学校院内的项目投资为由来追诉天赋学校违约等事宜。4。……”
上述协议签订后，刘洁于2011年12月12日、2011年12月13日、2012年1月14日陆续向茆圩乡政府支付15万元、15万元、70万元，合计支付购房款100万元。2012年1月16日，刘洁作为发起人在工商部门登记设立了龙福公司，刘洁任龙福公司的法定代表人。关于涉案厂房交付时间，茆圩乡政府主张签订协议时即交付使用，龙福公司不予认可，但龙福公司认可厂房是在2012年春节前交付并在春节期间将设备搬迁至厂房内。
2015年1月14日，茆圩乡政府(甲方)与龙福公司(乙方)就涉案厂房后续购买款的缴纳、办理土地证和房产证等事宜签订一份《补充合同书》，补充约定如下：“一、甲方将乙方正使用位于庙茆路西侧、”运脉实业公司“南侧的一幢约6890平方米厂房(含办公楼)按原协议价350万元出售给乙方。二、乙方已付给甲方100万元购买款，对所欠的250万元，在甲方未能为该厂房办理房产证、土地证的情况下，由乙方分期返还给甲方，还款时间为：2015年6月底前缴首期60万元，2015年12月底前缴第二期60万元，2016年6月底前缴第三期60万元，余款于2016年12月底前还清，届时具体测算甲方应返还给乙方的税收奖励，用于冲抵部分欠款，多退少补。三、甲方承诺在乙方还清前两期共120万元欠款前提下，于第二期还款后1个月内为乙方办好上述厂房土地证和房产证，逾期每个月给予乙方2万元经济补偿。四、在甲方提前为乙方办好”两证“的情况下，乙方承诺在两证到手后的三个月内一次性还清所欠款项。五、如乙方未按上述第二、第四条规定还款，须按欠款总额每天1‰的标准向甲方支付滞纳金。……”
上述补充合同签订后，龙福公司未按约定向茆圩乡政府支付任一期剩余购房款。2015年11月17日，茆圩乡政府为涉案厂房所在土地协助办理了国有土地使用权证，登记证号为沭国用(2015)第32072号，土地使用权人为案外人陈士军，座落为沭阳县茆圩乡和睦村庙茆路西侧、运脉实业南侧，地类(用途)为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为5667.0㎡。对此，陈士军向一审法院出具情况说明，表示“该块土地原为村集体土地，后通过挂牌出让将土地性质转换为国有工业用地，此为办理房产证的前置条件和程序。我仅是乡政府的代表，我本人对该土地及土地上房产不享有权益，土地及土地上房产权属于茆圩乡人民政府”。
在2017年3月15日的审理过程中，龙福公司陈述其于2016年将涉案厂房部分出租给沭阳县润天服饰有限公司，出租面积为800平方米，租期一年，租金为26000元。
一审法院认为：一、涉案《投资协议》应当属于民事合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对合同双方具有约束力，双方当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案中，刘洁为设立龙福公司以自己名义与茆圩乡政府签订《投资协议》，龙福公司成立后对该《投资协议》予以确认，应认定涉案《投资协议》的合同相对方实质上为茆圩乡政府与龙福公司。涉案《补充合同书》系对《投资协议》中有关剩余购房款的支付及办理权属证书事项的补充与变更，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方同样具有约束力。龙福公司辩称茆圩乡政府构成欺诈，《补充合同书》应属无效，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。《补充合同书》已就办理权属证书事项重新作出约定，应当推定双方对《补充合同书》订立之前的该事项状态是不持异议、达成一致意见的，在订立《补充合同书》之后，茆圩乡政府是否存在逾期协助办证行为则应以《补充合同书》的约定为准。而根据《补充合同书》第三条约定，茆圩乡政府协助办证的前提是龙福公司“还清前两期共120万元欠款”，但龙福公司未支付任一期余欠款项，故茆圩乡政府有权拒绝协助龙福公司办理厂房权属证书。因此，龙福公司辩称茆圩乡政府未按《投资协议》约定为龙福公司办证、构成违约的事由不成立，依法亦不予采纳。二、涉案《投资协议》并非单一类型的合同，应系属混合合同，其中，房屋买卖系其主要的合同内容，《补充合同书》亦进一步对房屋买卖部分的合同内容作了变更与细化。根据合同法规定，支付合同价款是受让方最主要的合同义务。茆圩乡政府已按约定将房屋交付龙福公司使用五年有余，但龙福公司始终未能按约定足额支付购房款对价，其迟延履行主要债务的行为已构成违约，致使茆圩乡政府不能实现合同目的，茆圩乡政府依法有权解除合同并要求违约方以返还房屋的形式来恢复原状，并有权要求赔偿损失。因此，对茆圩乡政府要求解除涉案《投资协议》及《补充合同书》、龙福公司返还厂房的诉讼请求，依法予以支持。三、根据合同法规定，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费，故而茆圩乡政府主张以支付房屋使用费的形式来要求龙福公司赔偿损失，于法有据，应予支持。茆圩乡政府主张参照同地段同类房屋租金标准计算房屋使用费，并无不妥，具体则在于租金标准的计算。具体如下：其一，关于起算时间，应以厂房实际交付使用时间为准，根据双方陈述，可以认定涉案厂房至迟在2012年春节前即已交付，故在茆圩乡政府无充分证据证明具体交付日期的情况下，按有利于龙福公司的原则，认定涉案厂房的使用费的起算时间为2012年1月22日。其二，关于租金标准，有关证据：①龙福公司关于涉案厂房部分出租并收取租金的陈述(按龙福公司陈述可推算出其租金标准为32.5元/㎡/年)，②茆圩乡政府提供的涉及沭阳老三服饰有限公司的租赁协议及相应的租金支付记录，③涉及沭阳永佳塑业有限公司的招商引资投资协议以及证人许某证言，④涉及沭阳长赞针织有限公司的投资协议。由于现实社会生活、市场经济是纷繁复杂的，从横向而言，租金标准会受到厂房位置、投资项目、市场环境等各类因素影响，从纵向而言，租金标准恒定的机率极小、呈逐步上升的或然率较大，故而司法裁决很难做到与现实过程同步吻合，在司法实践操作中，通常是在衡平考量下采取确定“中间值”的做法，使之相对最大限度地实现实体正义。因此，在结合上述证据并据以基本确定厂房租金标准范围的基础上，剔除厂房空置风险因素，依据公平原则和诚实信用原则，综合全案案情衡平考量，酌定按25元/㎡/年的租金标准计算涉案厂房的使用费，据此计算，龙福公司每年应予赔偿的损失数额为172250元(25*6890)。另，由于本案中龙福公司一以贯之的抗辩意见是继续履行合同，对合同解除后龙福公司的利益主张未提出反诉，根据不告不理原则，对于龙福公司已付购房款的返还等问题在本案中不宜处理，龙福公司可依法另行妥处。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除沭阳县茆圩乡人民政府与沭阳龙福工贸有限公司之间于2011年11月18日订立的《投资协议》及于2015年1月14日订立的《补充合同书》；二、沭阳龙福工贸有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于沭阳县茆圩乡庙茆路西侧、运脉实业南侧，建筑面积约为6890M2的房屋腾空返还给沭阳县茆圩乡人民政府；三、沭阳龙福工贸有限公司于判决生效之日起十日内向沭阳县茆圩乡人民政府赔偿损失(损失数额按照每年172250元的标准自2012年1月22日起计算至上述房屋实际返还之日止)；四、驳回沭阳县茆圩乡人民政府其他诉讼请求。案件受理费34800元(沭阳县茆圩乡人民政府已预交15000元)，由沭阳龙福工贸有限公司负担。
上诉人龙福公司除了对原审经审理查明的案外人陈士军出具的情况说明有异议外，龙福公司还认为根据原审提供的江苏土地市场网上的信息，原审法院漏查案涉土地使用权实际挂牌出让时间应是2014年10月8日，另外，根据中国土地市场网上的信息，能够证明案涉土地使用权过户到案外人陈士军名下的时间应是2014年11月6日。双方当事人对于经原审法院审理查明的其他案件事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人龙福公司提供以下新证据：上诉人在2017年5月22日在江苏省南京市南京公证处所做的公证书原件一份，公证内容系证据保全，保全了案涉厂房下的土地使用权在“中国土地市场网”上的交易记录，拟证明案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下的时间应是2014年11月6日。
被上诉人茆圩乡政府对上述证据质证意见如下：认可该公证书的真实性，但不认可其关联性，该公证书的内容不能证明案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下的时间应是2014年11月6日。
本院对上述证据认证意见如下：对该公证书的真实性予以确认，该公证书表明对于案涉厂房下的土地使用权已出让给案外人陈士军并在中国土地市场网上进行公示，公示期为2014年11月06日至2014年11月15日，但公示不能等同于实际过户，根据原审中案涉厂房下的土地使用权登记权属证书所载明的事实，2015年11月17日，沭阳县人民政府才核发案涉厂房所在土地国有土地使用权证，登记证号为沭国用(2015)第32072号，土地使用权人为案外人陈士军。判断茆圩乡政府是否存在违约行为，应以合同约定为准，即龙福公司按合同约定支付价款后，茆圩乡政府是否向其交付了合同项下的标的物。该证据尚不能证明茆圩乡政府存在违约行为。
本案二审的争议焦点为：一、龙福公司与茆圩乡政府签订的《补充合同书》是否有效；二、龙福公司及茆圩乡政府之间哪一方存在违约行为；三、如龙福公司存在违约行为，茆圩乡政府是否可以据此解除合同；四、龙福公司赔偿茆圩乡政府的损失应如何认定。
对于第一个争议焦点，本院认为，一、龙福公司与茆圩乡政府签订的《补充合同书》并不存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。二、龙福公司主张双方签订的《补充合同书》无效，理由在于茆圩乡政府存在欺诈与胁迫的情形，使得龙福公司在违背真实意思的情况下订立合同，茆圩乡政府存在欺诈的情形具体体现在案涉厂房下的土地使用权实际挂牌出让时间是2014年10月8日，过户到案外人陈士军名下的时间是2014年11月6日，而案涉《补充合同书》的签订时间系2015年1月14日，龙福公司在不知道茆圩乡政府已将案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下的情况下与茆圩乡政府签订案涉《补充合同书》，并且在2015年6月份才知道案涉厂房下的土地使用权已过户到案外人陈士军名下。茆圩乡政府存在胁迫的情形具体体现在当时为了茆圩乡政府能给龙福公司出具资信证明以获得银行融资，龙福公司才不得已签订的补充合同书，并体现《补充合同书》第六条中“为扶持龙福公司发展，茆圩乡政府于本合同签订之日为龙福公司出具证明，供龙福公司通过担保贷款60万元”。龙福公司提供的证据不足以证明茆圩乡政府存在欺诈或胁迫，本案中买卖的标的物系案涉厂房，案涉厂房所有权迄今为止没有过户到他人名下，同时双方签订的《投资协议》与《补充合同书》中并没有约定案涉厂房下的土地使用权不可以先过户到他人名下，若龙福公司按《补充合同书》的约定于2015年12月底之前交清剩余案涉厂房款250万元中的120万元，茆圩乡政府同样可以将案涉厂房下的土地使用权再过户到龙福公司名下，即使龙福公司担心茆圩乡政府不能按约过户到龙福公司名下，龙福公司行使不安抗辩权，也应依据《中华人民共和国合同法》第六十九的规定及时通知茆圩乡政府，但龙福公司并未依据上述法律规定行使不安抗辩权。同时《补充合同书》第六条并不足以证明茆圩乡政府存在胁迫。即使茆圩乡政府存在欺诈或胁迫，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条的规定，龙福公司在知道或应当知道撤销事由之日起一年内应行使撤销权，否则该撤销权消灭，本案中在龙福公司称2015年6月份已知道案涉厂房下的土地使用权过户到案外人陈士军名下，但在2016年6月份之前并未行使撤销权，该撤销权消灭。因此，龙福公司与茆圩乡政府签订的《补充合同书》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，并不存在无效情形，也不应予以撤销，应认定为有效。
对于第二、三个争议焦点，本院认为，案涉《补充合同书》系对《投资协议》中有关剩余购房款的支付及办理权属证书事项的补充与变更，因该《补充合同书》合法有效，对于双方当事人均有约束力。尽管茆圩乡政府收到龙福公司支付的100万元案涉厂房款后在三个月内没有为龙福公司办理相关土地使用权证及房产证，但是《补充协议书》对茆圩乡政府协助办证条件进行了变更。在订立《补充合同书》之后，认定茆圩乡政府是否存在逾期协助办证行为则应以《补充合同书》的约定为准。根据《补充合同书》第三条约定，茆圩乡政府协助办证的前提是龙福公司“还清剩余250元案涉厂房款的前两期共120万元欠款”。龙福公司至今未支付任一期余欠款项，故茆圩乡政府有权拒绝协助龙福公司办理厂房权属证书且茆圩乡政府不存在违约行为。《补充协议书》对龙福公司支付转让款的时间、数额均进行了约定，但龙福公司未按约定支付剩余转让款，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。本案中，龙福公司未支付到期价款的金额为250万元，已超出全部价款的五分之一，茆圩乡政府可以要求解除合同。
对于第四个争议焦点，本院认为，原审法院认定龙福公司赔偿茆圩乡政府的损失的方式并无不当，依法应予支持。原审法院采用参照同地段同类房屋租金标准计算房屋使用费并在衡平考量下采取确定“中间值”的做法较为公平合理，并无不妥。关于起算时间，应以厂房实际交付使用时间为准，根据双方陈述，可以认定涉案厂房至迟在2012年春节前即已交付，故在茆圩乡政府无充分证据证明具体交付日期的情况下，按有利于龙福公司的原则，认定涉案厂房的使用费的起算时间为当年春节前一天即2012年1月22日。另外，由于本案中龙福公司一以贯之的抗辩意见是继续履行合同，对合同解除后龙福公司的利益主张未提出反诉，在二审中亦未对此提出上诉，龙福公司对于已付购房款是否应予返还的问题，龙福公司可依法另行妥处或在另案中解决。
关于原审法院是否存在程序违法问题，本院认为，原审中案外人陈士军出具的情况说明仅是对案涉土地使用证权属的说明，并非认定本案的基础事实的证据，对于该情况说明，即便未经龙福公司质证，并不构成严重违反法定程序，尚不足以导致本案发回重审。
综上，上诉人沭阳龙福工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十九条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由上诉人沭阳龙福工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长朱庚
审判员赵振亚
审判员仲召虎
二〇一七年九月二十二日
法官助理苏万龙
书记员万岩
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
(一)经营状况严重恶化；
(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
(三)丧失商业信誉；
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的；
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
（文章来源：经济导报）
