买房最激进！这个省的楼市将走向何方？
2018-05-06 20:47:28 来源: 财经新闻网
来源：刘晓博（ID:liuxb929） 作者：刘晓博
在中国楼市的江湖上，有两大“商帮”最为彪悍。
2015年之前，是浙江人，其代表是温州炒房团；2015年之后，是福建人。
如果说温州炒房团主要是在二级市场（新房）、三级市场（二手房）上炒房，福建人则是一、二、三级市场通吃。在过去两年多，拿地最彪悍的就是“闽系开发商”。他们规模不算大，但敢于跟广东、北京、上海的巨头们拼抢地王，而且屡屡得手。
有一个数据，更能证明福建人在楼市上之激进，这就是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的一个地区、一个城市的“家庭杠杆率”（也可以看做是“楼市杠杆率”）。
在中国，居民家庭和个人去银行贷款，基本上都跟买房有关。很多打着经营、装修、购车、旅游、上学为名的贷款，其实都是房贷。所以，用“住户贷款”衡量楼市杠杆率，基本上是合适的。
下面看看“财经杂志”整理的主要省市的“家庭杠杆率”：
上述数据，应该是截至2017年某个月份的。为了验证其真实性，我抽查了前三名2018年3月的最新数据。
上图是中国人民银行福州中心支行公布的数据，可以看出截至3月末，福建全省的住户存款是1.813万亿，住户贷款是1.925万亿，福建全省的“家庭杠杆率”（或“楼市杠杆率”）的确超过了100%。
至于厦门，数据就更为极端。截至2018年2月，厦门的住户存款是2425亿元，住户贷款是4319亿元，杠杆率达到了178%，是全国城市的总冠军！
广东的最新数据是：住户存款为6.5万亿，住户贷款为5.53万亿，杠杆率为85%。
浙江的最新数据是：住户存款为4.34万亿，住户贷款为3.51万亿，杠杆率为81%。
可以看出，福建的确是楼市上最激进的省份，或者说福建楼市是杠杆上的楼市。
为什么福建人这么激进？这跟福建的民风有很大关系。福建背山靠海，耕地面积少，最迟在唐宋时代，就形成了海洋经济、外向型经济。古代航海，风险极大。所以妈祖文化率先诞生在福建，其背后就是海洋贸易的艰辛。所以，福建人彪悍、敢于冒险的民风，也很早就已经形成。
《爱拼才会赢》，是一首很有名的歌曲，虽然由台湾人创作、唱红，但它使用的却是闽南语，反映的也是福建人的精神面貌。事实上，台湾在相当长的时间里，都是福建的一部分。
可以这样说，福建人有极强的竞争意识、生存能力，他们无论在向海外拓展贸易、移民，还是在杀入互联网行业、房地产行业上，都无所畏惧、敢打敢拼。
中国楼市的周期性，曾教训过激进的温州炒房团和浙江商帮，所以在2015年以来的这波牛市里，浙江楼市有点“后知后觉”。比如宁波楼市，就明显属于跟涨、补涨的；杭州楼市启动稍早，但也显著晚于深圳、上海。这就是所谓“一朝被蛇咬，三年怕井绳”。
那么问题来了：福建人会不会因为太激进，未来要付出显著的代价呢？
目前厦门楼市因为强调控（禁售是厦门发明的），据称价格已经有20%的回落。最近，福建省也出台了“精准调控”楼市的新举措。
对于福建楼市，我的看法是：
的确存在价格透支现象，其中厦门最为明显。最理想的状态是：福建房价能横盘1到2年，而不是继续上涨。
由于福建省出台了新的调控措施，要采取“片区调控”、“一盘一评估”，尤其是提出了在“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售”，所以政府防范房价大跌的能力大增，楼市想崩盘也比较难。
毫无疑问，弹丸之地的厦门，才是福建楼市的风暴眼和风向标。只要厦门楼市不出大问题，整个福建楼市问题就不大。
福建有点类似内蒙，存在三个中心：
生产中心，或者说GDP老大是泉州，2017年GDP为7548亿元。
权力中心、资金中心是福州，2017年GDP为7104亿元，低于泉州，但汇聚的资金总量达到了1.36万亿，是福建第一。
行政级别最高的城市（副省级，经济上享受省级待遇）是厦门，此外厦门还是福建唯一的全国性城市，房价最高的城市。但厦门的GDP只有4351亿元，汇聚资金1.06万亿（高于泉州，低于福州）。
小小的厦门，为何房价高居全国前六？对此，很多人表示不理解。
其实很简单，厦门是一个“三亚和深圳合体”的城市，只是规模偏小。“三亚和深圳合体”是什么意思？第一，厦门气候温暖，拥有美丽的海滨、沙滩，具备海滨旅游胜地的基本条件；第二，厦门的产业结构跟深圳高度相似，对外依存度高、新经济民营经济活跃。
换句话说，厦门比深圳的自然条件还好，这一点类似三亚；但厦门又远比三亚有经济实力，经济“新”的程度、“民（营）”的程度、“外”的程度，都跟深圳惊人相似，只是规模比较小。
2017年，深圳三次产业的结构是：0.1%：41.3%:58.6%；
厦门是：0.5%:41.7%:57.8%；
泉州是：2.6%:58.3%:39.1%；
福州是：7.3%:41.7%:51.0%。
可以看出，厦门跟深圳的结构惊人相似。而泉州，则是一个生产型的城市；福州农业竟然还有那么大比例，三产占比也明显偏低。
再看一下GDP含金量（“金融机构本外币存款余额”除以“当年GDP”）。深圳2017年为3.17，厦门为2.43，福州为1.91，泉州只有0.91。
泉州作为福建GDP第一大城市，7548亿元的GDP只汇聚了6891亿元的资金；而厦门只有4351亿的GDP，却汇聚了1.06万亿的资金。
这说明了什么？泉州就是一个负责挣钱的蓝领丈夫，一身臭汗在辛苦挣钱；而厦门是一个美丽的太太，负责收钱、管钱。
你看看地图就知道了：厦门和泉州就是前店后厂的关系。泉州人挣了钱，很大程度上去厦门买房子、投资金融或者互联网等产业了。至于福州，只能影响福建的北部地区而已。
但你不要以为福建增长是失衡的。福建是一个发展比较均衡的省份，下面表格是2010年到2016年福建所有地市人口（小学生人数）、资金（金融机构本外币存款余额）、GDP、预算内收入四大关键数据的变动情况。
福建9城经济与人口增长情况
（2010年~2016年）
地区 | 资金 | 人口 | 财政 | GDP |
厦门 | 120% | 57% | 124% | 84% |
泉州 | 105% | 33% | 134% | 86% |
宁德 | 103% | 34% | 149% | 120% |
莆田 | 133% | 18% | 143% | 123% |
福州 | 104% | 20% | 142% | 102% |
漳州 | 131% | 5% | 112% | 123% |
龙岩 | 124% | 16% | 97% | 91% |
南平 | 108% | 13% | 115% | 100% |
三明 | 97% | 18% | 91% | 91% |
福建 | 116% | 25% | 131% | 99% |
全国 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
以上数据来源于各地区统计局
从上表可以看出，福建所有的地市人口都在增长，而且增速都还不错。这样的省份（所有地市人口都增长）中国只有两个——南面的福建，北面的河北。
从综合增长水平看，厦门是福建省最好的城市，其次是泉州。事实上，早在几年前我就指出，中国有“三大三小”至少6个人口增长中心，“厦门+泉州”是三小之一。
现在2017年的数据出来了，情况仍然是这样。
2017年，厦门小学生招生人数同比2016年增长了3.5%，小学生总人数增长了4.8%，幼儿园儿童人数增长了8.5%；
福州小学生招生人数增长了2.6%，小学生总人数增长了2.0%，幼儿园儿童人数增长了2.6%；
泉州小学生总人数增长了3.0%，幼儿园儿童人数增长了5.2%。
请大家注意，这仅仅是一年的增长量，这个速度是非常可观的。有这样的人口增长为支撑，福建楼市即便有房价透支现象，中长期仍然是可以看好的。
4月末新出台的“福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知（闽政办〔2018〕34 号）”，不仅仅有遏制楼市上涨的目的，还有防止楼市大跌的意味。
对于福建楼市的建议：
1、从官方角度看，福建楼市不仅要控制其过快上涨，也要防止“回头浪”。也就是说，如果调控过狠，可能会有短期显著的跌幅，因为福建楼市杠杆率太高。对此，政府应该头脑清醒。
2、对于福建的普通购房者来说，刚需可以观察两三个月再说。投资需求也是如此。福建楼市不宜短炒，不宜过分加杠杆了。
3、由于人口增长不错，再加上民营经济比较活跃，新经济在崛起，福建楼市的高估现象会长期存在。尤其是厦门，因为面积小，高房价也会长期存在。如果出现显著下跌，愿意接盘的人比较多，因为厦门是福建唯一脱离了地域色彩的城市。厦门“三亚+深圳”的城市属性，值得关注。
4、整体而已，投资性需求只建议在厦门和福州购买配套好的住宅。
文中观点仅代表作者观点，投资建议仅供参考。
