接盘恒大项目 信托们“躬身入局”房地产
2022-03-01 14:49:09 来源: 财经新闻网
2月25日晚，恒大发布公告称，出售4个项目的相关股权给光大信托和五矿信托，借此可收回19.5亿元的前期投资款，并化解项目涉及的债务约70.1亿元。
两家信托机构接管4个项目后，根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金。当相关项目实现收益后，收益将用于偿还信托机构的投入（包括于接管前后对相关项目的任何投入），盈余将用于偿还集团的前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。
值得注意的是，除了光大信托和五矿信托纷纷接手房地产风险项目，中融国际信托与国民信托等公司也加入“战局”。而以“承债式收购”的方式全盘接手地产项目的股权从而变身成为“开发商”，俨然是多家信托公司处置房地产风险项目的方式之一。
多家信托频频接盘房地产风险项目
前有中融信托承接花样年项目、国民信托承接新力地产项目，后有光大信托与五矿信托承接恒大房地产项目，信托公司收购房地产风险项目的脚步越来越快。
2月25日，恒大与光大信托签订协议，出售若干项目公司股权及债权。具体包括2个项目，一是重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元的债权、二是东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.87%股权及5亿元债权。
这意味着通过光大信托的出售事项，恒大可收回在上述两个房地产项目的部分前期投资款共约10.3亿元，可化解涉及的债务共约27.7亿元。
而五矿信托接手恒大的项目分别是佛山铂睿府项目以及广深国际文旅城项目。具体来看，包括佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌各自10.97%股权（广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权。
本次与五矿信托的交易完成后，恒大可收回在上述两个项目中的部分前期投资款共约9.2亿元，可化解涉及的债务共约42.4亿元。
也就是说恒大通过出售4个房地产项目的相关股权给光大信托和五矿信托，共收回19.5亿元的前期投资款，并化解项目涉及的债务约70.1亿元。
除佛山铂睿府项目广深国际文旅城项目外，五矿信托还入局恒大旗下的昆明恒大林溪郡项目、佛山恒大大良项目以及阳光城旗下的深圳市阳光城实业发展有限公司100%股权。
值得注意的是，不仅是光大信托与五矿信托，此前中融国际信托与国民信托等公司就已加入战局。
2月15日，龙光集团转让柳州市龙光骏德房地产开发有限公司（简称“龙光骏德”）70%股权给中融国际信托。转让完成后，龙光骏德由中融国际信托持股70%，由龙光集团旗下子公司南宁市龙光房地产开发有限公司持股30%。
这并非中融国际信托第一次涉足房地产项目，去年11月，中融信托拟对深圳市花现置业有限公司（简称“花现置业”）的股权从参股时的49%增至100%，而花现置业原本的大股东是花样年。
国民信托则是全盘接管新力地产旗下的项目。据媒体报道，年前停工许久的新力地产长沙琥珀园项目，已经从新力地产完全剥离，目前由国民信托全盘接管。
信托变身“开发商”，如何处置房地产风险项目？
今年以来，信托为何频繁下场承接房地产项目？首先是源于政策春风。
去年12月底，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
而细观众多信托进入房地产风险项目，会发现一个有趣的现象。在这类地产项目中，大多数信托公司初期就持有房地产项目公司的股权，现在信托公司直接全盘接手地产项目的股权，变身“开发商”，或许是最快回流资金的办法。
以五矿信托为例，佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（简称“佛山盈沁”）原先是由佛山市南海俊凯房地产开发有限公司（下称“佛山俊凯”）持股49%，五矿信托持股51%。而佛山俊凯便是恒大地产。
1月15日，佛山俊凯将所持的佛山盈沁股份转让给五矿信托。这意味着五矿信托持有佛山盈沁的股权从49%增至100%。
不仅是五矿信托，光大信托也是如此。东莞市鸿钏房地产开发有限公司（简称“鸿钏”）在股权变更前由恒大地产集团广东房地产开发有限公司持股9.87%，广州恒益祥贸易有限公司持股90.13%（简称“广州恒益祥“）。如今，恒大地产已经退出，东莞鸿钏由广州恒益祥全资持股，而后者的大股东就是光大信托。
在信托接盘房地产风险项目后，如何处置房地产风险项目成为信托公司的重中之重，目前看主要分三步。
业内人士表示，信托机构接盘后，首先会寻找其他代建方，资金来自信托机构自营资金或者集团资金等，销售溢价最后属于信托机构；
其次是寻找收购方，引入新的增量资金。增量资金可以再通过股权方式或者贷款方式引入。具体合作股权比例以及贷款利息等需要再与合作方详细沟通；
最后，信托机构将接盘的房地产项目出售，直接全身而退。
房地产和信托“相互绑定”
房地产与信托可谓是唇齿相依。一度被视为香饽饽的房地产投资，如今在”三道红线“等政策的高压和房地产债务风险蔓延的大背景下，信托公司首当其冲。
据用益观察数据显示，2021年信托行业共计披露风险项目282款，涉及金额达1495.18亿元。其中，房地产企业违约是“暴雷”重灾区，2021年全年违约规模达 917.11亿元，占总违约规模比达61.34%。
其中以五矿信托为例，包括五矿信托、建信信托以及杭州工商信托在内的多家信托纷纷踩雷，去年9月24日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额共215.07亿元，其中杭州工商信托曾为蓝光融资约20.5亿元，规模在信托公司中较大；其次就是五矿信托，金额约11.5亿元。
不仅是“踩雷”蓝光发展，五矿信托还踩雷华夏幸福等房企，频频踩雷之后，五矿信托从2020年开始逐渐减少对房地产信托业务的投资，陆续退出多家房地产公司，目前，据企查查显示，对外投资企业共153家，其中房地产行业占34家，是对外投资行业中数量第二的行业。
接连不断的房地产违约致使信托对房地产行业的投资也在一定程度上减少。据中国信托业协会数据显示，截至2021年三季度末，投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元，同比下降 18.13%，房地产业信托占比降至12.42%。
即使信托行业降低对房地产行业的投资，相较于其他金融机构，接近2万亿元的金额也是巨大的。据用益观察显示，截至2021年6月30日，中资银行对房地产开发商的直接贷款仅占其贷款总额的7.4%。
显然，房地产是信托的主要投资方向，此次地产商的被动去杠杆，信托可谓是被冲击的旋涡。（环球老虎财经）
责任编辑：唐婧