现在地产适合抄底了吗？？？
2021-11-10 17:07:02 来源: 财经新闻网
今天看到高盛在逆势买地产债，市场一片欢呼，可能真有real money要来了，市场逐步见底了。
近期的地产暴雷引了关于地产系统性风险的讨论，现在政策出台的目的是稳地产，而当前的市场波动。很显然，这是稳是没稳住的，反而，变得更加的不稳。
地产一级市场融资已经丧失了，当然，这也不是什么新闻，有人说开会期间，可以随着冬天去让地产也再过过冬，进行一次压力测试。现在一级市场没有机构敢去发债，因为现在的二级市场价格，你一级的票息没有个30%+，很难让人投你。
但是，如果你30%+的融资成本都能承担，那么你是有多缺钱？可以会变成，能融资的，不敢融资，不能融资的，就等死了。
再向二级市场传递，一级地产已经没有新发，那么地产借还旧基本没戏。所以还是要完蛋。
那剩余的还款来源是什么？当然是项目回款，但现在钱都在项目公司上。
确实，现在地方的项目公司账上确实有钱，我们去尽调发现，项目公司钱不少，而且都在监管账户里。提到最多的就是保交房，所以集团这笔款项划不走，如果要划走要达到什么什么条件，然后走一堆审批。
如果要应急，这个流程，越应越急。最后还是要完。
明年一季度二季度是偿债高峰期，那么地产能挺过去吗？按现在来看大部分是挺不过去的，原来集团借的款是给项目公司干活的，还贷款的，现在项目公司活干完了，钱却回不来。那拿什么还呢？
现在急的房地产企业，直跳墙也无济于事，为了安稳市场，进行回购，但没有什么用，要稳住二级市场价格，你只有真金白银的拿出来，让投资者们看见，进行提前赎回，到期前，连本带息打到账户上，就这样子，也不见得有什么效果。
因为，这正是正荣前几天在干的事，看看现在正荣什么价格了？新城和建业也提前回购了近期要到期的美元债，但价格也没有什么起色吧。
最几天，好名字的地产债也开始暴跌了，看碧桂园、万科、龙湖，好一点的BB左右的名字，像旭辉~龙光~中骏这种，一跌再跌。
因为年底了，有流动性需求，这些之前比较抗跌的，现在需要变现，所以只能卖券了。现在很多外资行的投资主管在质疑，中资地产债有没有投资的价值，再演变到中资的美元债有没有投资价值，甚至在清空中资的美元债。
现在市场一团糟。就不说现在公募基金那些QDii了，三季度赔的那么多，这会儿估计更多，鹏华那个美元债基金都接近40%了，很多拿BB+地产债以上的组合也在不停的回撤。进一步触及止损线，再被迫出售。
再一波踩踏。市场就更低了。
这是一个很明显的负反馈。地产其实已经开始大面积的违约了。而恐慌的情绪仍在蔓延。
市场普遍预期，这波下跌，政策不会不管的，那当局什么时候管呢？这是个问题，管之前，你还能不能活着？感觉现在地产不是拼命了，而是拼造化。
当然，这个价格，肯定是过度反应了， 那么去抄底对不对呢？地产行业风险暴露还是要看明年上半年，有多少房企能活着。
在这儿之前，地产债没有底，在政策主导的市场下，只要没有明确的方向，地产的跌势就不会停止，所以，现在30块钱，可能明天就20块了。中间不是违约，可能只是一件小小的事件。比如说，某个项目停工了，抑或者某个人被查了。
现在地产是有钱用不了，但房企为了还钱，也会卖项目，但一看那些项目清单，一看也是头大，没有几个愿意去买的。所以，资产处置，肯定是低于预期的，不要一看出售资产就很开心，可能卖不了几个钱。看看佳兆业，为什么华润现在迟迟没有动作？奥园现在还在跟合生扯来扯去？
等有结果了，债也到期了。
另外，私募债这些事情，也不清不楚，我也觉得这不是个案，花样年私募债刚过去一个月，再来一个，那基本就更要完了。
所以，去看项目感觉没什么问题，一看现金流，没有。所以，钱在哪儿呢？那地产的底在哪儿？
所以，高盛的左侧交易如何？很难去判断，可能会抄在半山腰上，因为买的债价格都在70块以上。那再来一两个负面呢？到50块以下？
地产风险的过度传染，现在还没有到头。所以，左侧交易，风险仍大，现在的逻辑不同几个月前，市场信心和预期不可同日而语。当局的定性，是远超市场预期的。
政策的利好，像深圳各种开会，基本是对市场没有什么实质的好消息，如果保证境内外资金的畅通，这个很简单，关键是得有资金。除了这个，其他的都空谈。
报表的数据，销售的数据，基本上是起不到好的效果，因为可能不真实，销售数据可能没有现金流回集团。
更何况是在不断的下滑的销售数据。
只会加剧市场进一步恐慌。
所以，现在抄底，仍面临着巨大的不确定性。而且市场远没有到出清的时候。
这时候，才知道高杠杆的痛，当局觉得，只有真觉得的痛了，那么才不会这么乱加杠杆。去化困难，融资困难，外部评级下调，仍将持续。
现在一堆B-的房企，估计就会有CCC的评级了。展望一直是负面。对于房地产信用风险的研究，甚至对城投或者其他产业债的信用研究，可能因为这一次事件，让市场重新认识，政策和信用研究的意义。
民营企业再次被抛弃，现在理解，万科为什么不说自己是民企了。房企违约负外部性会低很多，叠加银行敞口不大，那么可以再来几家。
现在的价格，持有地产最难受的是，卖也不是，不卖也不是。而且，有些房企如果不愿意还债了，想躺平，投资人也没有办法，这个也没法通过研究得知。
所以，债券投资人永远是最弱势的，境内的债是这样，境外的更是这样。因为资金跨境的问题，涉及到境外的法律。
难上加难。
所以，做右侧吧，明年5月之后，就会有方向了。当然，12月的中央经济工作会议，应该全神贯注地听，研究，学习。
要去阻止市场下跌是不太可能的，所以，什么都不要做了。（上海信托圈）
责任编辑：唐婧