资本邦获悉，9月21日，A股
上市公司深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(以下简称“深深房”)公布公司筹划重大资产重组事项停牌进展公告。根据公告，因深深房控股股东深圳市投资控股有限公司(以下简称“深投控”)筹划涉及公司的重大事项，公司
股票自2016年9月14日开市起停牌。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 而就在一周前，深深房A(000029.SZ)刚刚发布延期复牌公告，宣布公司继续停牌推进重组事宜。关于延期原因，深深房将其解释为“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，公司预计无法在2020年9月14日前披露重大资产重组预案或报告书等相关信息”。为确保重大资产重组工作的顺利进行，防止公司股价异常波动，深深房A(000029.SZ)向深交所申请公司
股票将自2020年9月14日起继续停牌不超过1个月。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 据官方资料，深深房成立于1980年1月，前身为“深圳经济特区房地产公司”，1993年7月经深圳市人民政府批谁，正式成立“深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司”，同年9月15日深深房A(000029.SZ)在深圳
证券交所挂牌交易。1994年1月10日，深深房B(200029.SZ)在深圳
证券交易所挂牌交易。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 深深房主要专注于住宅地产开发，项目主要集中在深圳和汕头两地。根据深深房A(000029.SZ)披露的2020年半年报显示，公司的主营业务分别为房地产、工程施工、租赁、物业管理和其他，占营收比例分别为：64.14%、20.89%、3.65%、10.69和0.63%。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 让深深房停牌长达4年之久的重组事项所为何事?为何这笔交易耗时良久至今仍未落地?
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 这背后牵扯出另一个重要人物——中国恒大(03333.HK)。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 据官方资料，2016年10月，深深房及其控股股东深投控与恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大地产”)及其股东广州市凯隆置业有限公司(以下简称“凯隆置业”)签署了《关于重组上市的合作协议》(以下简称“合作协议”)。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 根据协议，深深房拟以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权;本次交易完成后，凯隆置业将成为公司的控股股东。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 据悉，恒大地产是香港联交所
上市公司中国恒大集团(03333.HK)的境内附属子公司。根据中国恒大招股书，2006年，中国恒大进行重组，将其在中国的部分公司重组为恒大地产集团。 也就是说，这桩悬而未决的重组交易背后其实是中国恒大拟分拆地产业务借壳A股上市的野心。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 经历4年的时间，恒大地产借壳回A之路仍在半道上，可谓漫长曲折。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 2017年7月27日，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾在中国恒大2017年中期业绩会上表示，在恒大地产完成引入第三轮战投之后，将尽快完成A股上市的申报。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 同年11月6日，据中国恒大(03333.HK)披露公告显示，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产投入1300亿元。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 (但是据最新报道，苏宁相关人士9月17日投资者会议上表示，若2021年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。)
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 值得一提的是，在这份官方公告中，中国恒大(03333.HK)表示，在2017年年初，公司就启动了战略转型。在发展战略上，由规模型发展战略向规模+效益型发展战略转型;在发展模式上，由以往的高负债、高杠杆、高周转、低成本的三高一低发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高发展模式转变。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 然而事实真的如此吗?
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 资本邦注意到，近三年，中国恒大的资产负债率居高不下。2018年、2019年及2020年上半年，中国恒大的资产负债率分别为83.58%、83.75%和86.24%。 其实，中国恒大的高负债在行业内已经不是什么新鲜话题了。之前恒大为了获得更多的土地、建设更多的项目、占领更大的市场，走了一条高杠杆扩张的道路。但是通过这次疫情，房市交易几乎冰冻，不少房企陷入了寸步难行的境地。有着高负债的恒大也是如此。一方面是销售额大大降低，另一方面是较高的负债带来巨大还款压力。恒大意识到：房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，而高杠杆带来的弊端也越来越重。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 今年8月，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为：1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 在这三个指标中，资产负债率通常是用来判断企业整体负债水平;净负债率则是判断房企自身财务风险，通常用来反应房地产公司真实负债压力及杠杆水平;现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可了解到现金流压力及安全性。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 资本邦注意到，在踩中三道红线的红色危险区，中国恒大(3333.HK)均“名列前茅”。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 首先，从债务规模及结构来看。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 据Choice数据显示，今年上半年，中国恒大(03333.HK)的短期债务达到3956.87亿元，长期债务达4397.8亿元;去年同期，恒大的短期债务以及长期债务分别是3758.45亿元及4373.26亿元。今年总债务规模相较于去年同期增长2.74%，增速并不算快，但其中的短期债务占比却达到47.36%的较高水平。 与此同时，期末公司账面的货币资金及受限制现金合计仅为2046.39亿元，其资金储备仍不足以弥补公司短期债务的数额，仍有近两千亿的短期偿债资金缺口，现金短债比为0.52，大幅超过现金短债比小于1倍的红线。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 其次，从房企杠杆率方面来看。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 上半年中国恒大的资产负债率为86.24%，而在剔除1486.3亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达85.28%，也大幅超过70%的红线。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 而在净负债率方面，今年中国恒大(03333.HK)上半年升至199.34%的水平，亦大幅超过100%的红线。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 8月20日，住房城乡建设部、人民
银行在北京召开重点房地产企业座谈会，邀请了12家房企研究进一步落实房地产长效机制，以及试点融资新规。中国恒大在被邀请的房企名单中。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 会后，在8月31日中国恒大(03333.HK)举行的中期业绩线上发布会上，恒大总裁夏海钧回应“三条红线”称，恒大将通过增加销售额、土储负增长、优质资产分拆上市等方法降低负债，“有信心各项指标达到监管部门的要求”。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 但是，这样的承诺中国恒大(03333.HK)早在2019年度业绩会就表态过。彼时，老板许家印宣布：“恒大将于2020年开始转变发展方式，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 事实证明，降低负债没有那么容易。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 头图来源：123RF
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 转载声明：本文为资本邦原创文章，转载请注明出处及作者，否则为侵权。
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 风险提示
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 ：
DqV财经新闻网DqV财经新闻网 资本邦呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
